Face à la crise du logement, la fondation Idea dégaine sa boîte à solutions

Selon le laboratoire d’idées de la Chambre de commerce, la politique du logement menée actuellement par le gouvernement ne suffit pas à régler le problème. L’un de ses économistes s’est penché sur le sujet. De sa réflexion sur ce dossier ô combien brûlant sont nées six actions originales, censées sortir des automatismes. On y retrouve, pêle-mêle, l’idée d’une mutualité pour la production de logements destinés à loger les salariés, le plafonnement des loyers ou encore, plus audacieux, la facilitation de la mise à disposition de logements pour les employés.

Ne parlez surtout pas de « crise du logement » à Michel-Edouard Ruben, économiste de la Fondation Idea, le laboratoire d’idées de la Chambre de commerce : il sortirait de ses gonds. L’appellation exacte ? La « permacrise ».

Au-delà des appellations, le problème du logement au Luxembourg n’a rien d’un caprice. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : d’un côté, 9 500 personnes attendaient d’accéder à un logement locatif abordable en avril 2026 ; de l’autre, entre 2024 et 2025, le stock de logements sociaux n’a augmenté que de 277 unités. Il n’y a pas péril dans la demeure, mais pas assez de place pour tout le monde. Et tuile tout en haut du toit, d’après une étude de la Banque centrale du Luxembourg (BCL) menée en 2022 sur la base de données récoltées en 2018, 18 % des locataires étaient en capacité d’acquérir le bien qu’ils louaient. La situation est préoccupante.

Très active, la politique du logement s’évertue à « adoucir les difficultés », avance Michel-Edouard Ruben. Elle s’articule autour de trois grandes orientations. La première repose sur les aides fiscales (TVA-logement, Bëllegen Akt, par exemple), cherchant à « augmenter le pouvoir d’achat immobilier des ménages ». La deuxième vise à réduire les procédures administratives pour déclencher un « choc d’offre » compatible avec les besoins projetés. Enfin, la troisième cherche à mobiliser les terrains et les logements grâce à l’impôt foncier, à l’IMOB et à l’INOL.

C’est une certitude pour l’économiste : « il conviendrait de les dépasser ». Alors, quelles actions mener à la place ? L’économie a sa petite idée. Enfin, il en a développé six, s’appuyant sur trois piliers.

Une mutualité nourrie par une cotisation des salariés

Tout en haut de la liste figure l’augmentation de la demande effective. L’investissement résidentiel est à la traîne au Grand-Duché, faute de demande solvable. Compte tenu de la cherté des VEFA, très peu de ménages primo-accédants à la propriété peuvent investir dans ce segment, dans un contexte financier défavorable auquel s’ajoute une perte de confiance dans l’achat sur plan.

Michel-Edouard Ruben a imaginé le concept d’une mutualité pour la production de logements destinés à loger les salariés. Si elle existait, elle deviendrait le relais de l’État qui, depuis plusieurs années, tient le rôle d’acquéreur de VEFA. Elle pourrait être gérée par les partenaires sociaux et alimentée par une cotisation représentant 0,5 % des salaires. Celle-ci rapporterait près de 250 millions d’euros chaque année.

Des hausses de loyer plafonnées

Et pourquoi ne pas « flexi-sécuriser » les rapports locatifs ? C’est ce que préconise l’économiste. Selon lui, une nouvelle politique du logement devrait prévoir, entre autres, que les loyers d’entrée soient convenus entre le bailleur et le locataire, avec l’obligation pour le premier de communiquer dans l’annonce le loyer précédent. Les hausses de loyer seraient, elles, plafonnées en fonction de la performance énergétique du logement loué.

Une « stratégie nationale de transformation résidentielle »

« Produire » du logement sans consommer davantage de foncier. Un beau défi à relever, en sachant que le dynamisme démographique du pays impose de construire plus.

Avec près de 70 % des plus de 65 ans vivant dans un bien sous-occupé, il conviendrait de concevoir une « stratégie nationale de transformation résidentielle visant notamment à favoriser la division des grands logements sous-occupés ».

Dans sa réflexion, Michel-Edouard Ruben propose ce qu’il appelle une offensive « d’expropriation/réquisition » de logements en état d’abandon manifeste afin de les transformer en logements abordables. Il estime aussi que la fiscalité immobilière, qui peut constituer un frein à la mobilité (par exemple lorsqu’une personne de plus de 65 ans décide de mettre son bien principal en location et d’aller habiter ailleurs en payant un loyer ), doit être corrigée.

Une nouvelle forme de propriété

Afin de développer l’accession à la propriété, l’économiste estime qu’il serait bon de développer le segment de l’accession sociale à la propriété. « Au-delà des logements abordables vendus par les promoteurs publics, c’est une option à considérer. »

Il estime qu’un nouveau modèle luxembourgeois d’accession atypique à la propriété progressive, partagée, par exemple devrait être expérimenté.

Faire évoluer le Pacte logement

Les politiques du logement des différentes communes devraient être « alignées », voire servir la politique nationale d’aménagement du territoire voulue par l’État, souligne l’économiste.

Pour lui, il est opportun de faire évoluer le Pacte logement vers un dispositif de type contrat État-commune contraignant, assorti « d’objectifs de viabilisation et de construction ». Ceux-ci seraient différenciés pour chaque commune en fonction de son « potentiel constructible et de l’adéquation de sa localisation avec la structure de l’armature urbaine souhaitée ».

Faciliter la mise à disposition des logements

Enfin, Michel-Edouard Ruben suggère de lever les freins à la mise à disposition de logements aux salariés par leurs employeurs.

Il faudrait une évaluation fiscale spécifique des logements mis à disposition des employés par leurs patrons, « dans la logique des dispositifs spécifiques » qui existent déjà pour les chèques-repas, les prêts préférentiels ou les subventions d’intérêts.

Reste à savoir si ces propositions trouveront une oreille favorable auprès du gouvernement ou si elles resteront lettre morte. La balle est désormais dans le camp de Luc Frieden.